Les chiffres parlent d’eux-mêmes : franchir le seuil des 23 000 euros de recettes annuelles, ou empocher plus de loyers que le reste de vos revenus, et le LMNP vous file entre les doigts. Impossible de ruser : ni la gestion déléguée, ni un prêt-nom dans la famille ne changent la donne. Ici, tout est question de plafond, pas de piston.
L’appellation « meublé » ne relève pas du hasard ni de l’à-peu-près. Un décret dresse la liste, à la pièce près : il manque une couette ou une casserole, et le statut s’évapore. Cette activité reste non professionnelle : pas d’inscription au registre du commerce, pas de confusion possible avec le loueur pro.
Comprendre le statut LMNP : définition et principes essentiels
Le statut LMNP s’adresse à tous ceux qui veulent miser sur la location meublée en France, que ce soit pour arrondir leurs fins de mois ou diversifier leur patrimoine. Louer un logement équipé, bénéficier d’un cadre fiscal sur-mesure : voilà la promesse. Que vous achetiez un studio bien situé ou un appartement flambant neuf en résidence de services, étudiants, seniors, pros en déplacement, le même régime s’applique.
Le LMNP s’adapte à toutes les envies d’investissement :
- appartement classique
- chambre en résidence étudiante
- logement en résidence senior
- ou en EHPAD
Pas besoin d’être résident fiscal français pour profiter du dispositif : un non-résident peut s’y retrouver, à condition de rester sous le plafond de recettes. Côté montage, la SCI reste envisageable : il suffit que les recettes tirées de la location meublée ne dépassent pas 10 % du chiffre d’affaires de la société.
Oubliez les formalités lourdes : ni inscription au registre du commerce, ni création d’une société obligatoire. On peut financer son achat avec un prêt immobilier classique, louer à des étudiants, des actifs mobiles, des seniors ou des touristes : liberté totale côté locataires.
Ce régime se distingue par sa flexibilité, à plusieurs niveaux :
- pas de montant plancher à investir
- neuf ou ancien, tout est possible
- gestion libre ou déléguée, notamment en résidences services
Mais chaque avantage a sa contrepartie : ne négligez jamais les exigences de décence et d’équipement imposées pour qualifier le bien de logement meublé. Le moindre manquement peut faire tomber le statut.
Quelles conditions faut-il remplir pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel ?
Première étape pour profiter du statut LMNP : déclarer son activité de location meublée auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du tribunal de commerce. Le formulaire P0i est de rigueur : il vous octroie le fameux numéro SIRET qui rattache votre activité au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Deux conditions financières incontournables :
- vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €
- ou doivent rester inférieures à la moitié du reste des revenus du foyer fiscal
Dépasser l’un de ces seuils change tout : vous basculez en loueur professionnel, avec des conséquences fiscales et sociales bien plus lourdes.
Autre point impératif : le logement doit être meublé selon la liste officielle (décret n°2015-981) : lit, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires… Pas de tolérance sur les équipements. Le bien doit aussi respecter les critères de décence, proposer au moins 9 m², présenter un DPE à jour et répondre aux normes de sécurité.
Pour la fiscalité, deux options à choisir dès le départ :
- le micro-BIC via le formulaire 2042 C-PRO
- ou le régime réel avec le formulaire 2031-SD
Le choix entre ces régimes détermine le calcul de l’impôt, la prise en compte des charges et la possibilité d’amortir le bien. À étudier de près selon votre projet.
Ceux qui investissent via une SCI doivent rester vigilants : si la location meublée franchit 10 % du chiffre d’affaires, la société tombe sous l’impôt sur les sociétés et perd tout bénéfice du LMNP.
Avantages, limites et obligations du LMNP : ce qu’il faut savoir avant d’investir
Ce statut séduit pour sa fiscalité avantageuse. Deux formules sont possibles :
- le micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés
- ou le régime réel, permettant de déduire toutes les charges et surtout d’amortir le bien, le mobilier, les éventuels travaux
Résultat : bien souvent, l’impôt sur les loyers se retrouve réduit à peau de chagrin, voire nul pendant plusieurs années. Pour ceux qui achètent en résidence de services, il est même possible, sous conditions, de récupérer la TVA sur le prix d’achat, à condition de signer un bail commercial avec un gestionnaire spécialisé.
Mais tout n’est pas simplifié pour autant :
- le LMNP n’est pas sans contraintes
- en régime réel, il faut tenir une comptabilité, déclarer chaque année son résultat (formulaire 2031-SD), et souvent confier la gestion à un expert-comptable. En résidence étudiante, senior ou EHPAD, la gestion peut être confiée à un professionnel via un bail commercial : loyers garantis, mais gestion plus encadrée pour le propriétaire.
Le cadre législatif évolue régulièrement. Derniers exemples : la loi de finances 2025 qui réintègre l’amortissement dans le calcul de la plus-value lors de la revente (sauf pour les résidences de services), ou la loi Le Meur qui revoit les abattements sur les locations touristiques dès 2025. Prendre le temps d’analyser la fiscalité, la rentabilité potentielle et la facilité de revente reste incontournable avant de se lancer.
Voici quelques points à intégrer dans votre réflexion :
- intégrer la taxe foncière et la CFE dans le budget annuel
- assurer la conformité du DPE et des critères de décence
- préparer la transmission du bien (donation, succession) le moment venu
Location meublée ou location vide : quelles différences concrètes pour l’investisseur ?
Opter pour une location meublée ou une location vide, ce n’est pas simplement choisir d’équiper ou non son appartement. À la clé : des règles différentes, des baux qui n’ont rien à voir, des profils de locataires qui se croisent rarement. Avec une location meublée, le bailleur doit fournir tout le nécessaire : la liste est stricte et réglementée. Le locataire doit pouvoir s’installer sur-le-champ, sans rien acheter de plus. Plusieurs baux sont possibles selon la situation :
- bail classique d’un an, bail mobilité ou bail commercial en résidence de services
À l’inverse, la location vide impose un bail plus long (trois ans renouvelables) et encadré. Le locataire y gagne : préavis allongé, stabilité renforcée.
Côté fiscalité, ça change tout :
- les loyers du vide sont imposés comme des revenus fonciers, avec un abattement moins intéressant (30 % en micro-foncier contre 50 % en micro-BIC pour le meublé)
Dans la pratique, la location meublée attire surtout :
- étudiants, jeunes actifs, professionnels mobiles
Le turnover s’accélère, mais les loyers montent souvent de 10 à 30 % au-dessus du nu, selon l’emplacement. Quant à la location vide, elle cible des ménages en quête de stabilité : moins de vacance, des loyers plus sages.
| Location meublée | Location vide | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 1 an (9 mois étudiant, mobilité possible) | 3 ans (bailleur personne physique) |
| Fiscalité | Régime micro-BIC (abattement 50 %) ou réel | Revenus fonciers (abattement 30 % micro-foncier) |
| Loyer | Plus élevé | Plus modéré |
| Profil locataire | Étudiant, professionnel, mobilité | Ménage stable, long terme |
À chacun ses priorités, ses objectifs et son rapport au risque. L’immobilier locatif, comme souvent, ne se laisse pas enfermer dans une case : il multiplie les voies et dessine des horizons contrastés, où chaque investisseur trace sa route.
